【中國MBA教育網訊】8月29日，第二十二期同濟EMBA同享慧沙龍成功舉辦。本期主題為：“后疫”時代的房地產市場與產品展望。來自37班旭輝集團的校友沙歡為大家傾力分享他對“后疫”時代房地產市場的判斷和新一代房地產產品的觀察。同時，我們還有幸邀請到同濟大學經濟與管理學院建設管理與房地產系副主任唐代中副教授做客本期沙龍主持和分享他的觀點。參與本次沙龍的同學和校友踴躍發言提問，積極互動，全場活動干貨滿滿。

唐教授開場介紹道，疫情為世界經濟帶來了非常大的不確定性的負面影響。世界銀行在6月份出臺關于全球經濟展望的最新報告，預估全球經濟2020年會下降5.2個百分點，主要表現在全球主要的經濟體中，而中國或許是其中唯一一個能保持正增長的國家。

沙歡表示，本次疫情改變了我們很多東西：我們的生活習慣，甚至把我們的很多城市的建設，我們整個城市的運營生態，也做了一些革命。我們會發現在疫情期間，杭州是全球最先使用綠碼的城市之一，通過整個城市的這種智慧系統，也給我們其他的城市，乃至其他國家更多的一些思考。

房地產行業三大主要發展階段及趨勢

第一個階段，從2000年到2010年，一個遍地是黃金的階段。只要不犯大錯“躺贏”的普世性政權時代；第二個階段，從2010年到2020年，第二個10年是白銀時代，但這要看區域、看市場，屬于機會性市場。第一個10年是樸實性的機會，第二個10是結構性的機會；而在第三個階段，2020年到2030年，可能會是耦合性的機會。處在耦合性機會時代，我們需要更多去思考雙邊需求，無論是客戶層面的需求，還是政府的需求，作為房地產企業，如何去反哺社會，去為整個城市的建設貢獻一己之力。在未來，這將會成為房地產整體企業面臨的很重要的挑戰。

沙總認為，實際上我們現在經常提到的雙循環，就是一邊要提升我們內部的整個經濟質量，同時要以更加開放的姿態去融入整個世界經濟體，包括我們的城市發展。之前世界乃至國家的發展取決于石油，現在可能更多的取決于大數據，取決于我們對數字的運用，對數字的整體管控。所以現在的城市發展，從之前傳統的存量模式中產生質的轉變。

總觀這次疫情過后，從大眾行業來看，恢復最快的是房地產，換而言之，受影響最小的是房地產。當然整個行業也會面臨冷熱不均的這個現象。目前，房地產行業已進入新的階段，逐步會回歸到制造業，回歸到實體行業。沙總認為最近的市場相對是一種理性的狀態。

從目前的整個房地產行業的發展趨勢來講，其實中國和歐美等發達國家，包括和日本相比的差距還比較大：從城鎮化率來看，截止到去年應該是在60%左右，而發達國家水平基本在75%左右。如果按照每年1%的增長率，我們還有15年的高速增長期達到發達國家水平；從整個區域和行業發展來看，都會經歷從農村到城鎮到城市化到大都市圈，再到郊區化的這種發展歷程。

實際上中國目前正處在城市化和都市圈的階段，諸如長三角生態圈，黃渤海、廣深區域、大灣區等等，未來可能在整個城市化推動的背景下，可以更多關注都市圈發展帶來的機會。

房地產也會從過往的高速增長階段逐步恢復到存量時代，其實在很多城市包括上海、深圳，主要以二手房城中村改造舊改為主，所以未來整個行業大資管的機會逐步到來，物業公司的 PE股票市值就比房產本身要高很多。因為物業公司未來有很多的業務拓展性，通過疫情發現大眾對室內場景、對家的空間的需求會發生很多變化。當只能宅在家里的時候，會發生各種各樣的活動，這些居家行為不僅對我們的經濟，對我們的實體收入產生很大的影響，同時也改變了我們的生活習慣。對我們的居住環境，對我們的產品功能本身也會產生更多的訴求。

旭輝集團針對后疫情時代開發的產品

基于旭輝所有產品的設計靈感都來源于用戶，他們對很多痛點做了梳理，集中在比如：廚房功能不夠全面，餐廳空間比較小，室內空間切割的比較瑣碎等等。用戶也會有他自己理想中的狀態，比如有沒有一個寬大的可以供室內活動的陽臺，有沒有通過智能化去解決無接觸管理系統等等。對于這些需求，旭輝提出了自己的思考。

房地產產品關鍵性和競爭力

在低利潤時代，只有通過周轉率才能去提升企業自有資金的回報率，所以越是在這個時候，越是要沉下心去思考。未來將回歸到居住需求為導向的時代，產品才是王道。真正能夠提供業主滿意的產品，才是未來企業競爭的核武器。

在產品為勝的趨勢下，旭輝最近發布了新一代產品。通過智能化的鏈接，實現智能控制。雖然幾年前就有很多行業、很多社區使用智能化控制，但目前用的智能化系統相對是比較初級版的。對此，旭輝花費了幾年研究和研發一整套操作系統。

更重要的是，除了這些智能化系統，旭輝集團積極思考怎樣從物理性的空間場所到精神場所的升級。生活在城市里的居民，每天奔波在兩點一線，所以旭輝希望通過發自內心的觸動人們心弦的微笑去點亮生活。

什么叫用微笑？旭輝通過建筑立面的一些思考，通過微笑曲線去實現，包括整個大區的功能，大區的一些會所的配置等等，有微笑的IP和符號，讓大家在小區之外就能感受到心理上發自內心的溫暖。

沙總還為大家詳細的介紹了小區應用的具體案例。在社區里增設了符合各種情況的、適用于各類場景的功能。

現階段市場狀況的總結性分享

房地產現已來到了純粹為居住的時代。沙總認為對于城市的開發，對于每一塊土地的選擇就會變得非常重要。現在很多城市，實際上有很火熱的項目，但也是多元和兩極分化的狀況，核心點是整個板塊本身的選擇和產品的打造。沙總指出項目的90%取決于土地，土地如果拿錯了，通過產品是很難扭轉乾坤的。

未來城鎮化發展到一定的階段，沙總表示可能更多應去關注政府所期望的所需要的一些資源。前10年中政府更多關注商業體，例如酒店辦公商業，凡是通過商業加住宅的這種模式，能夠快速幫助企業做大規模，比如前階段的萬達、新城、寶龍等等。下個階段更需要幫助政府去解決一些像學校和產業園等的城市配套，解決帶產業資源的模式問題。

教授觀察和互動

唐教授在互動環節中以提問的方式為大家拋磚引玉，引發大家思考。

Q：中指的數據庫統計中，每個季度都有一個關鍵詞，在一季度房地產行業的大數據最熱門的就是疫情。但到了二季度，排第一位的關鍵詞是銷售，比疫情關鍵詞多20%。證明大家現在關心的還是銷售。而實際上到了二季度，很多投資企業的銷售業績其實迅速上升了。其中我觀察到在一季度中，中小企業的數據并沒有非常快速增長，只是頭部企業趕上來了，尤其對一些相對來說中小微企業這樣的細分市場基本沒有漲幅。所以，我想提問的是，整個下半年后疫情時代，沙總對長三角區域房地產市場走勢如何分析。

A：對于整個房地產市場的預判，長期看人口，中期看土地，短期看金融。從短期來看，實際上今年1-7月，整個長三角的市場行情有點類似，杭州和南京的市場相對會比較熱門。杭州市場熱主要源于前幾年整個城市的產業升級帶來人口持續的凈流入目前比較明顯。上海的市場在前兩年是比較沉寂的，但今年疫情過后，實際上也有一些反彈跡象。從1-8月份整個數據來看，相比去年來講，蘇州市場略微遜色，二手房同比去年下跌了50%，一手房情況稍好，下跌百分之十幾。

目前要預估接下來半年或乃至明年的市場，我覺得核心要素可能還是城市的供求關系。最關鍵的兩點，一個是土地的規模，土地的出讓規模；第二就是短期的政策。以蘇州為例，目前限價政策的執行是比較嚴格的，城市的均價，城市的最高價格，都有一定限制。而且新房市場不能有超過4萬均價的房子。

新房嚴格限價會遏制二手房的成交。之前有很多想買二手房的客戶，就會去買新房，因為新房的價格會比二手房更低，這是第一個原因。

第二個原因：一旦上限被定價，比如設置高點為4萬，那會帶來客戶的一致性預期，價格就漲不上去，不會像之前房地產市場那么熱。之所以之前很熱，也是受客戶預期的影響，客戶會砍買漲和追漲殺跌，認為你的價格會持續往上漲，所以早買永遠比較好。

因此可以說之前的房地產需求，在開始是被過度透支和提前釋放的，客戶還沒有到達這種購買力，通過按揭，甚至親朋好友的拆借去提前買房。迄今為止，市場逐步去杠桿化后，恢復到一個相對理性的狀態。所以長三角的市場狀況在全國目前是最好的。

大灣區、廣州、深圳最近市場也比較熱，整個下半年至少不會比上半年差。目前市場熱度可能跟三四月份市場小爆發有關，三四月份受到一二月份積壓的需求集中爆發。我個人對市場趨勢預判是：下半年可能會是上半年的延續，在局部城市，下半年可能比上半年還要差一點。但到明年，可能到明年年中或下半年，整體市場會逐步恢復到上升趨勢。

接下來，我來談下個人對于上海的寫字樓市場目前情況和未來趨勢的看法。唐教授認為寫字樓市場有集聚性，它跟住宅還是有一些區別的，集聚性導致市場分為兩極化。

買房最喜歡的市場是剛需者或中產階級，寫字樓并不是，你會發現最好的寫字樓并不缺客戶，因為它有頭部效應。陸家嘴反而在市場中存在一些問題。客觀來說，哪怕是像北外灘板塊現在的空置率也挺高的，還沒有成氣候，只是未來的預期。但傳統區域，像太古匯像南京西路這片區，嘉里中心那幾棟在地標性路邊的寫字樓，空置率很低，而且租金很高。細分行業有待進一步探討，從產值的角度看，絕大部分市場還是集中在住宅這個階段。如果要展開探討的話，我可以在未來和大家做進一步的交流。

教 授 觀 點

沙總在前面的分享中提到了三道線，是一個很新的題目。8月20號，人民銀行住建部召開了一個座談會，這場會議雖然沒有大幅報道，但實際上影響很深遠。對于房地產行業而言有兩個方面特別重要，一個是政策面，第二個就是資金鏈。資金鏈三道線叫345新規，這個新規將從2021年1月1日起全行業推行，三道線包括剔除預收款后資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比小于1。真正達到劃線要求的只有幾家國企。頭部企業或多或少都可能還存在負債率過高的狀況，現在大部分企業都在 70%以上。

其實我反復提中小企業，因為我覺得頭部企業、上市公司相對來說渠道更多，抗風險能力也強，我們現在要關心更多的中小企業的生存以及他們未來的發展和提高。

現在大的行業發展是趨同的，不光是房地產行業，你會發現華爾街原來的傳統投行現在更像科技公司，很多地產公司也在觸碰AI區塊鏈、大數據、云計算這些概念。剛才沙總提到了智慧家居的概念，在未來場景中，讓人們的生活更智能、更人性、更舒服、更美好的生活場景，旭輝在背后做了很多技術的設計，以及在功能方面的考慮。

在房地產行業里，沙總有個觀點我很認可，就是房地產在回歸它的制造術。原來我們說房地產在開發階段具有投資屬性，使用功能主要針對產品端，現在可能越來越像制造業，這意味著行業會越來越細分。

從我本人的經驗來看，原來在為團隊和很多地產公司，包括有很多制造業企業、智能制造企業做前期的分析的時候，地產公司要粗線條很多，但制造業它會深挖得非常細，現在開始趨同了，各行業的市場都會呈現越來越精細化的態勢。

本期同享慧沙龍就后疫情時代的房地產的市場和產品做了非常深入的交流和討論。這也是創辦同享慧的一個初衷。我很欣賞芒格的一句話，成功投資者要到有魚的地方去撈魚。也就是說，賽道很重要。我認為在接下來的10年里，雖然房地產行業進入存量時代，行業發展會存在困難，但依然是一個非常好的賽道，它依然存在著結構性機會，很多企業依然會收獲良多。今天的關鍵點在于，響應市場新的訴求，對產品提出新的要求。